Hausbau

  

Sichtschutz

Um Ihrem neuen Ortsteil eine gewisse Qualität zu geben bitten wir Sie, auch bei Sichtschutzwänden über den Baumarkt-Standard hinaus zu gehen. Wie wäre es mit einem wetterfesten Stoff oder einer Konstruktion aus beschichteten Platten und Stahlrahmen:

 

 

Pergolen

Eine Pergola könnte wie die Vordächer auch als leichtere Konstruktion aus Stahl-Glas oder aus Stahl-Holz erstellt werden. Es sollte auch hier keine massive, schwere Holzkonstruktion sein.

 

Carports

Das Thema der leichten Konstruktionen zieht sich durch alle Gebiete. Wir zeigen Ihnen einige Beispiele zu guten Lösungen. Auf dem folgenden Photo sind auch Solaranlagen und vorgelagerte Gerätehütten zu sehen, die recht ansehnlich ausgebildet wurden:

 

 

Garagen

Vielleicht können Sie gemeinsam mit Ihrem Architekten nach einer individuellen, ansprechenden Lösung suchen. Hier wurde die Garage z.B. mit dem Hauszugang als Einheit ausgeführt.

Balkongeländer

Auch hier bitten wir Sie, eine leichte Stahlkonstruktion einem massiven, klobig wirkenden Geländer vorzuziehen. Bitte sehen Sie die Beispielphotos zu den vorherigen Themen erneut durch.

Gerätehütten/Abstellflächen für Müll und Komposter

Bauherren legen großen Wert auf das äußere Erscheinungsbild Ihres Eigenheimes. Dabei ist nicht zu vergessen, dass es sich bei Geräte- oder Geschirrhütten ebenfalls um kleine Bauwerke handelt, die durchaus gestaltet werden sollten. Wenn es dennoch eine „fertige“ Hütten aus dem Baumarkt sein muss, bitten wir diese möglichst einzugrünen. Einige individuelle Lösungen:

 

 

Regenwasser

Das Wassergesetz von Baden-Württemberg verpflichtet zu einer getrennten Ableitung von häuslichen Abwasser und Regen- bzw. Oberflächenwasser. Die damit auch verbundene Zielsetzung der Versickerung von Niederschlagswasser kann im Gebiet außer in der belebten Bodenschicht nicht erreicht werden, da die anstehende Böden im Gebiet nur schwach bis sehr schwach durchlässig sind.

Die Entwässerung im Gebiet erfolgt entsprechend der o.g. Vorgabe im Trennsystem, d.h. das häusliche Schmutzwasser und das Regenwasser wird jeweils in einem getrennter Kanal unter der Straße abgeführt.

Um die Bäche und Flüsse (technisch Vorflut genannt) in Zeiten starker Regenfälle nicht übermäßig zu belasten, muss das Regen- und Oberflächenwasser vor der Einleitung in so genannten Retentionsmulden zurückgehalten werden. Ein Teil dieser Mulden ist in der großen Grünfläche nördlich der geplanten Gemeinbedarfsfläche mit Kindergarten und Altenwohnen vorgesehen. Sie werden als flache Erdmulden ausgeführt und in die Gesamtgestaltung der Grünfläche so integriert, dass ihre Funktion nur im Starkregenfall spürbar wird. Das in einem solchen Fall gesammelte Niederschlagswasser staut sich dann bis zu einer max. Höhe von 50cm an und wird anschließend gedrosselt an die jeweilige Vorflut abgegeben. Da ein Teil natürlich auch in der belebten Bodenschicht versickert, ist von einer relativ geringen Verweildauer des Niederschlagswassers in der Grünfläche auszugehen.

In diesen Becken ist in der Regel kein Wasser, man sieht nur eine Vertiefung oder Mulde in der Grünfläche. Nach einem Starkregenfall von erheblicher Dauer, dem so genannten Jahrhundertregen,  haben sie eine maximale Wassertiefe von ca. 0.3 – 0.5m.

 

Zisternen

Wir wollen Sie ermutigen, eine Regenwasserzisterne einzuplanen, auch wenn das im Wohngebiet realisierte oberflächige Entwässerungssystem unkonventionell erscheint. Das saubere Regenwasser kann genutzt werden, zudem wird eine verzögerte Einleitung des Wassers in die Mulden erzielt, wenn überhaupt noch Wasser abfließt bzw. überläuft.

Das Überstauniveau der Zisterne muss lediglich mit einem Notüberlauf etwa auf Geländeoberkante festgelegt werden. Ist die Zisterne leer oder nur teilgefüllt, füllt das von der Fallleitung ankommende Regenwasser die Zisterne und staut das Wasser darin bis zum vorgesehenen Notüberlauf an. Liegt der Deckel der Zisterne tiefer als der Notüberlauf, sollte dieser druckdicht ausgeführt werden.

Der Notüberlauf darf selbst nicht überstaut werden. Wegen Frostgefahr und der damit verbundenen eventuellen Schädigung der Fallrohrstütze einschließlich Notüberlauf sollte dieser Bereich (maximaler Wasserspiegel) frostsicher z.B. mit Boden überdeckt werden. Sie bzw. Ihr Architekt können natürlich auch Abwandlungen oder andere Möglichkeiten in Abstimmung mit dem Hersteller bzw. Lieferanten ausführen.

Auf der folgenden Seite sehen Sie ein Schema zur oben erläuterten Zisterne:

 

Farbgebung

Der Hauptbaukörper Ihres Gebäudes sollte sich –trotz aller gewünschten Individualität- harmonisch in die umgebende Bebauung einfügen. Von Ihnen möglicherweise gewünschte „Farbkleckse“ oder Akzente könnten untergeordnete Bauteile wie Erker, Anbauten oder eine Garage darstellen. Auch eine Eingangstüre kann sich farblich absetzen.

Die vorher genannten Sonderbauteile wie Sichtschutz, Carports, Vordächer u.ä. sollten sich möglichst dem Gebäude unterordnen bzw. mit dessen Farbgebung harmonieren. Stahlbauteile sollten farblich nicht verfremdet werden. Diese Teile werden ohnehin meist feuerverzinkt, was farblich ansprechend ist, auch Grautöne sind gut ansehbar.

Sehen Sie bezüglich der Farbgebung aller Elemente nochmals die Beispielphotos der aufgeführten Bereiche durch.

Breitband- bzw. Satellitenschüsseln

Satellitenschüsseln können durchaus ein Gebäude verschandeln. Laut Ziffer 7 der örtlichen Bauvorschriften des Bebauungsplans sind Satellitenempfangsanlagen nur auf der straßenabgewandten Seite zulässig. Natürlich muss der Empfang gewährleistet sein. Achten Sie aber bitte darauf, dass sich die Empfangsschüsseln in Größe und Farbe dem Dach unterordnen.

Auf der nächsten Seite sehen Sie zunächst eine eher unauffällige Ausführung und als Gegenbeispiel eine Lösung, die wir nicht so glücklich finden:

So bitte nicht. Wenn auf jedem Gebäude ein solches Chaos herrscht, ist die ganze „Dachlandschaft“ verschandelt.

 

Private Stellplätze

Es stehen im Gebiet nur eine begrenzte Anzahl an öffentlichen Parkplätzen bereit, die auch Ihren Besuchern vorbehalten bleiben sollen.

So gibt es die Vorgabe im Bebauungsplan, welche Anzahl an privaten Stellplätzen auf Ihrem Grundstück erstellt werden muss. Dabei sind im Plangebiet 1,5 Stellplätze pro Wohnung, mindestens jedoch zwei Stellplätze pro Gebäude nachzuweisen. Bei Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern sind also zwei Stellplätze je Einheit nachzuweisen. Es bleibt dabei Ihnen überlassen, ob Sie einen offenen Parkplatz, einen Carport oder eine Garage erstellen. Im Bebauungsplan sind hierfür jedoch entsprechende Flächen ausgewiesen (s. „Sonstige Festsetzungen Punkt 4.1“).

Ein offener, ausreichend dimensionierter Stellplatz vor der Garage auf dem Grundstück kann als zweiter Stellplatz anerkannt werden.

Energiesparendes Bauen

Ökologisches Bauen wird mit vielen Schlagworten wie Niedrigenergie-, Energiegewinn-, Öko-, Passiv-, Ultra-, Nullenergiehäuser in Verbindung gebracht.

Der Begriff „Niedrigenergiehaus“ durfte bislang nur dann verwendet werden, wenn der (rechnerisch vorherbestimmte) Energiebedarf etwa 25-30% unter dem zulässigen Höchstwert der Wärmeschutzverordnung von 1995 lag. Niedrigenergiehäuser haben sich heute flächendeckend durchgesetzt und werden mit Einführung der Energiesparverordnung 2002 im Neubaubereich als technischer Regelstandard eingeführt.

Nach den vorliegenden Erfahrungen sind es vor allem folgende Maßnahmen, die zur Verringerung des Energieverbrauchs bei nur geringen Mehrkosten führen:

Sehr guter Wärmeschutz der Außenbauteile

-        Dachgeschossdecken und geneigte Dächer sollten mit mehr als 25 cm hochwertigem
   Dämmstoff gefüllt sein.

-        Außenwände und die übrigen nicht transparenten Außenflächen sollen Dämmschichten von
  15 cm oder mehr aufweisen.

-        Fenster sollten mindestens in Wärmeschutzverglasung und Rahmengruppe 1 ausgeführt
   werden

Gewissenhafte Ausführung des Wärmeschutzes im Detail

-      Außenflächen müssen sorgfältig gegen Luftzug abgedichtet werden.

-      Wärmebrücken müssen weitgehend reduziert werden.

Kontrolle der Lüftungswärmeverluste

-     Ausreichende Lüftung ist eine Grundvoraussetzung für gesundes Wohnen. Für Niedrigenergiehäuser haben sich Systeme mit kontrollierter Lüftung bewährt. Verbrauchte Luft wird mit Hilfe eines Lüfters aus Sanitärräumen und Küche abgesaugt, Frischluft (am besten über ein Wärmerückgewinnungsgerät) den Wohn- und Schlafräumen zugeführt.

Kompakte Ausführung der thermischen Gebäudehülle

-     Auch bei gut gedämmten Außenflächen steigen die Wärmeverluste bei wachsender Außenfläche. Energieeinsatz und Baukosten sinken, wenn die thermische Gebäudehülle möglichst kompakt geplant wird

Passive Nutzung von Sonnenenergie

-     Die passive Nutzung von Sonnenenergie ermöglicht weitere Einsparungen. Fensterflächen können in allen Himmelsrichtungen dem Tageslichtbedarf entsprechend dimensioniert werden, an südorientierten Flächen, die im Winter unverschattet sind, sind Verglasungsanteile bis zu 60% sinnvoll

Effiziente Deckung des Restwärmebedarfs

-     Aufgrund der stark gesunkenen Wärmeverluste können innere Wärmequellen und Solarstrahlung wesentlich zur Deckung des Wärmebedarfs beitragen. Die Wärmeversorgung muss daher sehr geringe Betriebsbereitschaftsverluste haben; die Wärmeabgabe sollte raumweise und flink regelbar sein

Passivhäuser sind konsequent weiterentwickelte Niedrigenergiehäuser, man kann sie auch als

„1-Liter-Häuser“ bezeichnen, denn ihr Heizenergiebedarf ist so gering, dass er unter 1.5 Liter Heizöl pro Jahr und Quadratmeter Wohnfläche liegt. Zum Vergleich: ein  Niedrigenergiehaus verbraucht zwischen 3 und 7 Liter, ein Gebäude im Bestand benötigt durchschnittlich 20-25 Liter. Beim Passivhaus wird der Wärmebedarf über hohe Qualität von Gebäudehülle und Haustechnik so weit verringert, dass neben einer hoch effizienten Wärmerückgewinnung durch ein komfortables Lüftungssystem die „kostenlosen“ Energiebeiträge (eingestrahlte Sonnenenergie, Eigenwärme der Personen im Haus und Wärmeabgaben von Geräten) ausreichen, um das Gebäude angenehm warm zu halten. Der geringfügig verbleibende Heizwärmebedarf kann über eine geringe Nacherwärmung der Zuluft oder durch gespeicherte Sonnenwärme gedeckt werden.

Da beim Passivhaus auf den Einbau einer herkömmlichen Heizung verzichtet werden kann, werden die beim Bau höheren Kosten für die besondere Wärmedämmung, ein Lüftungssystem und die Solarwärmenutzung zum Teil kompensiert.

Wir wollen Sie ermuntern, zusammen mit Ihrem Planer über die genannten Hausformen  nachzudenken. Es gibt eine Vielzahl von Maßnahmen, wie z.B. verbesserte Dämmung, Gas-Brennwertkessel, Erdsonden-Wärmepumpe, usw. bei denen wie erläutert mit geringen Mehrkosten viel für die Umwelt und Ihre Unterhaltskosten getan werden kann.

 

Erneuerbare Energien

Die dauerhafteste und umweltverträglichste Energieform ist wohl die von der Sonne eingestrahlte Energie in allen ihren Erscheinungsformen. Auch beim fossilen Vorkommen von Kohle, Erdöl und Erdgas handelt es sich um im Laufe von Jahrmillionen gespeicherte Sonnenenergie. Bei der Verbrennung dieser Energieträger wird der darin gebundene Kohlenstoff wieder freigesetzt und führt zu einem Anstieg an atmosphärischem Kohlendioxid. Zudem ist bekannt, dass diese Ressourcen nicht ewig ausreichen werden. Es wird daher angeregt, über die Verwendung der Biomasse Holz zur Heizung nachzudenken. Bei der Verbrennung von Biomasse entsteht nur so viel Kohlendioxid wie beim Wachsen der Pflanze vorher aufgenommen wird, d.h. das produzierte CO 2 wird in einem überschaubaren Zeitraum von ca. 70-100 Jahren wieder durch das Wachstum neutralisiert.

Neben Sonnen- und Windenergie, Wasserkraft und weiteren Möglichkeiten umweltfreundliche Energie zu erzeugen, kann auch Biomasse als alternative Energiequelle genutzt werden.

Die Gemeinde würde sich ausdrücklich über Bauherren freuen, die mit Ihren neuen Gebäuden möglichst aktive Energienutzung und Speicherung betreiben, Solaranlagen können in vielfältiger Form realisiert werden und z.B. der Heizungsunterstützung dienen. Neben dieser Maßnahme gibt es weitere Möglichkeiten zur Reduzierung des fossilen Primärenergiebedarfs.

Hier sehen Sie einige Beispiele von Solaranlagen auf Steil- und Flachdächern, als Vordach oder sogar als Balkonbrüstung; auch auf Garagen sind sie denkbar.

 

 

 

 

ERLÄUTERUNGEN zum Bebauungsplan


Textteil (Ausschnitte)

 

I.        Planungsrechtliche Festsetzungen

          (§ 9 BauGB und BauNVO)

 

1.       Art der baulichen Nutzung (§ 9 (1) BauGB, §§ 1 - 15 BauNVO)

         entsprechend Planeinschrieb.

 

1.1     Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)

Die nach § 4 (2) Nr.2 BauNVO allgemein zulässigen Schank und Speisewirtschaften gem. § 1 (5)   BauNVO und die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach § 4 (3) Nr.4 u. 5  BauNVO (Gartenbaubetriebe und Tankstellen) gem. § 1 (6) Nr.1 BauNVO sind nicht zulässig.

Erläuterung:

Der wesentliche Teil Ihres neuen  Wohngebiets ist als „Allgemeinen Wohngebiet  (WA)“  festgelegt worden.

Damit sind in diesen Flächen folgende Nutzungen zulässig: - Wohngebäude, - die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, sowie nicht störende     Handwerksbetriebe, - Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.                      Ausnahmsweise Zulässig sind: Betriebe des Beherbungsgewerbes, - sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, - Anlagen für Verwaltungen. Nicht zulässig sind: -Schank- und Speisewirtschaften - Gartenbaubetriebe und Tankstellen.

1.2     Mischgebiet 1 (§ 6 BauNVO)

1.3     Mischgebiet 2 (§ 6 BauNVO)

Erläuterung:

Südlich der Bühlallee sind Mischgebiete mit unterschiedlichen Festsetzungen der    Nutzungen festgelegt. Vorgesehen ist hier im Mischgebiet 1 ein Einzelhandels- und Lebensmittelmarkt, während im Mischgebiet 2 gewerbliche Flächen und Wohnnutzung  vorgesehen sind.

2.       Maß der baulichen Nutzung (§ 9 (1) BauGB, §§ 16 - 21 a BauNVO)

         entsprechend Planeinschrieb. Die festgesetzten Werte für die Grundflächenzahl stellen
         Höchstwerte dar, die in den einzelnen Baufeldern nicht immer erreicht werden können.

Erläuterung:

Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel Fläche eines Grundstücks maximal überbaut werden darf. Eine GRZ 0,3 bedeutet z.B., dass von einem Grundstück mit 1.000qm Fläche max. 300qm überbaut werden dürfen. Die Festsetzung speziell ist aufgenommen worden, da es wegen der Unverbindlichkeit der im Bebauungsplan angenommenen neuen Grundstücksgrenzen Fälle geben kann, bei der die durch die Baugrenzen festgelegte überbaubare Fläche geringer ist, als die nach Festlegung maximal überbaubare Grundstücksfläche

2.1     Bei der Ermittlung der Geschossfläche (Prüfung der Überschreitung der Höchstgrenze) bleibt die Fläche von Garagen in Vollgeschossen unberücksichtigt.
(§ 21a (4) Nr.3 BauNVO).

Erläuterung:

Normalerweise ist eine Garagenfläche im Vollgeschoss bei der Ermittlung der zulässigen Geschossfläche zu berücksichtigen, so dass durch diese Fläche die max. Nutzbarkeit eines Hauses in Bezug auf die Wohnfläche eingeschränkt wird. Durch den hier festgelegten Passus kann die gleiche Wohnfläche erreicht werden wie bei einer Lösung mit einer freistehenden Garage. Insofern soll diese Festlegung ein Anreiz sein, die Garage in den Hauptbaukörper zu integrieren.

3.       Bauweise (§ 9 (1) Nr.2 BauGB, § 22 BauNVO)

         entsprechend Planeinschrieb.

3.1     offene Bauweise (§ 22 (2) BauNVO)
 

Erläuterung:

Hier ist die so genannte offene Bauweise festgelegt, bei der die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzel-, Doppelhäuser oder Hausgruppen errichtet werden. Die Länge der Häuser darf höchstens 50m betragen. Um den Charakter der einzelnen Bereiche zu steuern, sind auch Flächen nur für Einzelhäuser, nur für Doppelhäuser oder nur für Hausgruppen bzw. nur zwei oder sogar drei dieser Hausformen festgesetzt. Wichtig ist hier, dass mit Einzelhaus ein Haus mit nur einem Eingang, mit Doppelhaus ein Haus mit zwei Eingängen und eine Hausgruppe ein Haus mit mindestens 3 Eingängen gemeint ist.

3.2     abweichende Bauweise, Längenbeschränkung

Wie offene Bauweise, jedoch sind im Allgemeinen Wohngebiet in den Baufeldern E und D Gebäude nur mit einer Längenbeschränkung von max. 18,0 m, im Mischgebiet Gebäude nur mit einer Längenbeschränkung von max. 30,0 m zulässig.

Erläuterung:

Wegen des gewünschten Gebietscharakters einer Einzelhausbebauung in den Baufelder E und D ist hier die Länge der Gebäude im allgemeinen Wohngebiet auf max. 18,0m beschränkt. Damit kann z.B. in diesem Bereich ein Doppelhaus nur aus Einheiten mit max. 2 x 9,0m Länge vorgesehen werden.

4.       Sonstige Festsetzungen 

4.1     Stellplätze und Garagen (§ 9 (1) 11 u. 20 BauGB, § 12, 21a (4) 3 BauNVO)

Stellplätze, Carports und Garagen sind nur in den jeweils ausgewiesenen Flächen und in den   überbaubaren Grundstücksflächen zulässig.

Garagen und Carports haben bei der Erschließung von Norden oder Osten mit ihrer Zufahrtsseite einen Mindestabstand von 2,00m, bei der Erschließung von Süden oder Westen einen Mindestabstand von 5,00m zur öffentlichen Verkehrsfläche einzuhalten.

Garagen und Carports haben ansonsten einen Mindestabstand von 25 cm zur öffentlichen Verkehrsfläche einzuhalten.

Erläuterung:

Im Bebauungsplan sind Baufelder eingetragen, die durch die blaue Baugrenze eingerahmt sind. Weiterhin sind Flächen durch eine rot gestrichelte Linie gekennzeichnet. Nach der oben genannten Festsetzung dürfen Garagen, Carports oder Stellplätze nur in diesen Bereichen errichtet werden. In den rot gestrichelten Bereichen ist durch Einschrieb zu erkennen, ob hier ev. nur Stellplätze oder nur Stellplätze und Carports oder Stellplätze, Carports und Garagen zulässig sind. Diese Festsetzungen dienen dazu, nur bestimmte Bereiche auf dem Grundstück festzulegen, in denen die Parkierung stattfinden soll. So wird eine klare städtebauliche Zielsetzung umgesetzt, „wildes“ Parkieren wird unterbunden. Verhindert werden soll vor allem, dass in den Gartenbereichen zu den Grünflächen hin Stellplätze errichtet werden, diese sollen doch vorwiegend an der Strasse bleiben. Die Festlegung der Mindestabstände bezieht sich bezüglich des 2,0m Abstandes zum einen auf den Aufschlagbereich eines Garagentores, der nicht in den Straßenraum ragen sollte. Zum anderen soll eine Sicherheitszone zur Grenze der in vielen Fällen ohne Gehweg als Mischverkehrsfläche ausgebildeten öffentlichen Verkehrsfläche geschaffen werden. Der nur für die Zufahrt von Süden oder Westen festgelegte 5,0m Abstand verhindern, dass die Wohnseite der Gebäude durch zu dicht an die Straße gerückte Garagen unnötig verschattet wird.

4.2     Nebenanlagen (§ 14 (1) BauNVO)

Nebenanlagen, sofern Gebäude, sind auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen nur als Gerätehütten in Holzbauweise bis max. 15 m³ umbauten Raum zulässig. Dabei ist pro Grundstück nur eine Gerätehütte zulässig.

Erläuterung:

Mit dieser Festsetzung soll gewährleistet werden, dass nicht jeder irgendwo auf seinem Grundstück womöglich mehrere Hütten oder sonstige Nebengebäude erstellt. Diese sollen möglichst innerhalb der Baugrenze (also am bzw. beim Gebäude) erstellt werden. Kleinere Gerätehütten können auch auf der sonstigen Grundstücksfläche zugelassen werden. Hier ist jedoch auch ein Abstand zur Grundstücksgrenze einzuhalten, so dass der Nachbar nicht direkt betroffen ist und vielleicht noch eine Hecke oder sonstige Bepflanzung dazwischen sitzt.

4.3     Regelung des Wasserabflusses (§ 9 (1) Nr.16 BauGB)

Das von den Grundstücken abfließende Niederschlags- und Drainagewasser ist in die vorgesehenen Regenwasserkanäle abzuleiten, wobei für den Abfluss aus Mischgebieten bei gewerblicher Nutzung eine Erlaubnis einzuholen ist.

Hinweis: Die Lage und Höhe der Kanäle ist der Erschließungsplanung zu entnehmen.

Erläuterung:

Die Festlegung ist im Prinzip selbst erklärend. Umgekehrt gilt, dass weder Regen- noch Drainagewasser in den Schmutzwasserkanal entwässert werden darf.

4.4     Vermeidung von Versiegelung (§ 9 (1) 20 BauGB)

Zur Minimierung des Versiegelungsgrades sind die Stellplätze mit Rasenschutzwabenplatten, Rasenpflaster, Rasengittersteinen oder Schotterrasen sowie sonstigen wasserdurchlässigen Belägen zu befestigen.

Erläuterung:

Stellplätze im öffentlichen Raum, wie auch auf Ihrem Grundstück müssen aus einem wasserdurchlässigen Belag erstellt werden. Bei Baugebieten werden durch die Strassen und Gebäude ohnehin schon viele Flächen versiegelt, diese Stellplatzgestaltung soll dem ökologischen Gedanken Rechnung tragen und eine Versickerung von Niederschlagswasser zulassen.

4.5      Anschluss der Grundstücke an die öffentlichen Verkehrsflächen (§ 9 (1) Nr.26 BauGB)

Die für die Herstellung der Verkehrsflächen erforderlichen Böschungen sind auf den angrenzenden Grundstücken zu dulden (Steilste Neigung 1: 1,5).Der für den Halt der Grenzbauteile notwendige Hinterbeton, sowie die Fundamente evtl. erforderlichen Stützmauern sind auf den angrenzenden Grundstücken zu dulden.

Entsprechend § 126 (1) und (2) BauGB haben die Eigentümer angrenzender Grundstücke das Anbringen von Haltevorrichtungen und Leitungen für Beleuchtungskörper der Straßenbeleuchtung einschließlich der Beleuchtungskörper und des Zubehörs sowie Kennzeichen und Hinweisschildern für Erschließungsanlagen auf ihren Grundstücken zu dulden.

Erläuterung:

Die Festlegung ist im Prinzip selbsterklärend. Sie ist zum Teil sowieso allgemein geltendes Recht (§ 126 (1) und (2) BauGB) und vor allem wegen der im Plangebiet vorgesehenen Mischverkehrsflächen unbedingt erforderlich. Es ist hier noch darauf hin zu weisen, dass die Masten für die Straßenbeleuchtung bei Straßen in der Flucht der Randsteine und bei Wegen der Rabattensteine vorgesehen sind. Die Grenze der privaten Grundstücke zur öffentlichen Verkehrsfläche ist im übrigen immer als Hinterkante Bordstein festgelegt.

4.6     Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen (§ 9 (1)   Nr.24BauGB)

Die Ergebnisse der Untersuchung der Schallimmissionen des Straßen- und Schienenverkehrs des Ingenieurbüros W&W Bauphysik GbR, Schwaikheim vom 30.01.2003 zeigen, dass hier insbesondere in den Lärmpegelbereichen III und höher besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen vorzunehmen und zu berücksichtigen sind. Die Maßnahmen sind in den Baugesuchen darzustellen und nachzuweisen. Die Zone der Lärmpegelbereiche III und höher für eine Immissionshöhe von bis zu 7,90m ist im Plan gekennzeichnet.

Hinweis: Für den sonstigen Planbereich ist der Lärmpegelbereich II maßgebend. Es wird empfohlen, die im o.g. Gutachten vorgeschlagenen Lärmschutzmaßnahmen zu  berücksichtigen.  

Erläuterung:

Erster Schritt ist die Prüfung, in welcher Lärmpegelbereich Ihr Wohngebäude liegen wird. Für den Lärmpegelbereich II ist davon auszugehen, dass mit den heute sowieso verwendeten Fenstertypen ein ausreichender Schutz erreicht wird. Im Lärmpegelbereich III kommt es wesentlich auf die Orientierung der Schlafräume oder besser die Orientierung ihrer Lüftungsmöglichkeit an. Wichtig ist hier auch das Verhältnis Wandanteil zu Fensteranteil, da bei der Ermittlung der Schallbelastung eine Gesamtbetrachtung der Wand vorgenommen wird. Wegen der Notwendigkeit des Schallschutznachweises im Baugesuch muss Ihr Architekt klären, ob und wieweit im Einzelfall Maßnahmen erforderlich sind. Das o.g. Schallgutachten steht dazu zur Einsicht zur Verfügung

5.2     Flächen für Anpflanzungen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
         (§  9(1)Nr.25a BauGB)

Hinweis: Entlang der öffentlichen Straßen und Wege werden auf den ausgewiesenen Standorten Baumpflanzungen durch den Erschließungsträger auch auf später privatem Grund  vorgenommen. Die Standorte sind den örtlichen Gegebenheiten unter Berücksichtigung geplanter Einfahrten und Zugänge anzupassen Die Bäume gehen dann in das Eigentum der jeweiligen Erwerber über und sind von diesen dauerhaft zu pflegen, zu unterhalten und ggf.  zu ersetzen.

Erläuterung:

Bäume entlang der öffentlichen Straßen und Wege sind ein wichtiges Element zur Gestaltung Ihres Wohnumfeldes. Wegen der vorgesehenen Mischverkehrsflächen können die Bäume aber nicht im öffentlichen Verkehrsraum stehen und müssen in den privaten Grundstücksflächen gepflanzt werden. Hier war zunächst geplant, die Pflanzung von dem Erschließungsträger vornehmen zu lassen. Da ein solcher Baum aber natürlich auch Bestandteil Ihres ganz privaten Gartens ist und, wie wir hoffen, hier auch eine entsprechende Identifikation stattfindet, sollte der Baum von Ihnen gepflanzt und unterhalten werden.

5.2.4  Pflanzgebot mittelkronige Laubbäume an Wohnstraßen

An den zukünftigen von West nach Ost verlaufenden Wohnstraßen (Salbeiweg,  Rosmarinweg, Lavendelweg, Malvenweg, Kleeweg, Weißdornweg, Schlehenweg, Wacholderweg, Neckarweg und Enzweg) sind Bäume der folgenden Arten gemäß Grünordnungsplan zu pflanzen:

         Prunus avium "Plena" (Vogelkirsche), Hochstamm, Stammumfang mind. 16/18cm

         Sorbus aucuparia (Eberesche), Hochstamm, Stammumfang mind. 16/18cm

         Carpinus betulus (Hainbuche), Hochstamm, Stammumfang mind. 16/18cm

         Sorbus torminalis (Elsbeere), Hochstamm, Stammumfang mind. 16/18cm

Erläuterung:

Der Text ist im Wesentlichen selbst erläuternd. Es wäre sehr schön, wenn hier eine gewisse Absprache unter den neuen Nachbarn stattfinden könnte. Vielleicht könnte man sogar im Rahmen eines kleinen Nachbarschaftsfestes eine gemeinsame Pflanzaktion durchführen

5.2.5  Pflanzgebot klein- bis mittelkronige Laubbäume an Wohnstraßen

An den sonstigen Wohnstraßen (Ginsterweg, Ligusterweg, Schneeballweg, Kocherweg, Jagstweg, Fliederweg, Jasminweg, Haselweg, Nagoldweg, Planstraße P) sind Bäume der folgenden Arten gemäß Grünordnungsplan zu pflanzen:

         Acer campestre "Elsrijk" (Feldahorn), Hochstamm, Stammumfang mind. 16/18cm

         Sorbus aria (Mehlbeere), Hochstamm, Stammumfang mind. 16/18 cm

         Prunus avium „Plena“(Vogelkirsche), Hochstamm, Stammumfang mind. 16/18cm

Erläuterung:

Siehe Bemerkung zu 5.2.4. Das Angebot der verschiedenen Baumarten unterscheidet sich von der oberen Gruppe, weil man die verschiedenen Wohnbereiche auch mit wechselnden Baumarten gestalten möchte. Ob Sie sich für eine einzige Baumart in Ihrer Straße entscheiden oder einem wechselnden Bild den Vorzug geben, hängt von der Abstimmung zwischen den neuen Bewohnern einer Straße ab.

 

5.2.9  Pflanzgebot für Bepflanzung der an die freie Landschaft angrenzenden privaten Grundstücksflächen

Entlang der Grundstücksgrenzen des nördlichen Rands des Plangebiets, sind gemäß Planeintrag frei wachsende Hecken aus einheimischen Sträuchern gemäß Pflanzenliste 1 in unregelmäßigen Gruppen zu maximal 5 Stück zu pflanzen. In diese ist als Einfriedung ein Maschendrahtzaun mit maximal 1,00 m Höhe zu integrieren Pflanzgröße: mind. 125/150cm. Zusätzlich sind gemäß Planeintrag Obsthochstämme nach Pflanzenliste 2 zu pflanzen. Stammumfang mind. 14/16cm.
 

Erläuterung:

Diese Festlegung beinhaltet die Zielsetzung, einen grünen Ortsrand zu schaffen. Da es ja wohl sowieso in Ihrem Interesse liegt, gegenüber der Feldflur eine Abschirmung zu haben, dürften hier die privaten, grünordnerischen und städtebaulichen Interessen deckungsgleich sein. Wir möchten in diesem Zusammenhang auch darauf hin weisen, dass alle grünordnerischen Maßnahmen Bestandteil der nach Bundesnaturschutzgesetz notwendigen Ausgleichsmaßnahmen für die Bebauung einer bisher unbebauten Fläche sind.

 

5.2.10       Pflanzgebot für Bepflanzung Lärmschutzwall

Die zu den privaten Grundstücksflächen gehörende Böschungsseite des Lärmschutzwalls entlang der K 1000 ist mit frei wachsenden Hecken aus einheimischen Sträuchern gemäß Pflanzenliste 1 in unregelmäßigen Gruppen zu max. 5 Stück zu bepflanzen.
 

Erläuterung:

Auch diese Festlegung soll die Zielsetzung des grünen Ortsrandes unterstützen. Auch hier gehen wir davon aus, keinen Widerspruch zu Ihren eigenen Interessen zu haben.

5.2.11       Pflanzgebot für frei wachsende Hecken auf privaten Grundstücken entlang der Grünzäsur

Entlang der Grundstücksgrenzen östlich angrenzend an die Grünzäsur sind gemäß Planeintrag frei wachsende Hecken aus einheimischen Sträuchern gemäß Pflanzenliste 1 in unregelmäßigen Gruppen zu maximal 5 Stück zu pflanzen. In diese ist als Einfriedung ein Maschendrahtzaun mit maximal 1,00 m Höhe zu integrieren. Pflanzgröße: mind. 125/150cm

Erläuterung:

Zielsetzung der Grünplanung ist es hier, die öffentliche Grünzone durch die östlich angrenzenden Gärten optisch zu erweitern. Unter Berücksichtigung der natürlich notwendigen Einzäunung Ihres Grundstücks soll mit der Festlegung einer unregelmäßigen zu pflanzenden Hecke auch die Möglichkeit von Ausblicken von der Wohnseite Ihres Hauses auf die Grünfläche erhalten bleiben. Zudem erreichen wir eine großzügigere Wirkung des wichtigen zentralen Grünbereichs Ihres neuen Wohngebietes.

 

5.2.12   Pflanzgebot für geschnittene Hecken auf privaten Grundstücken entlang der Grünzäsur und des Hohlwegs

Entlang der Grundstücksgrenzen westlich angrenzend an die Grünzäsur, sowie an den Hohlweg hin gelegenen privaten Grundstücke sind gemäß Planeintrag Entlang der Grundstücksgrenzen westlich angrenzend an die Grünzäsur, sowie an den geschnittene Hecken zu pflanzen und dauerhaft zu unterhalten. Pflanzenart und Qualität:  

Carpinus betulus (Hainbuche),

Fagus Sylvatica, Acer campestre, 2 x v., 125-150cm

oder ähnliche einheimische Gehölze.

Ebenfalls zulässig sind hier frei wachsende Hecken gemäß 5.2.11.

Erläuterung:

Auch hier ist eine Heckenpflanzung als Abgrenzung zur Grünzäsur und zum Hohlweg als Ergänzung der öffentlichen Grünfläche vorzusehen. Allerdings wird hier wegen der Rückseitensituation Ihrer Häuser eine geschlossene Hecke angestrebt

 

5.2.13       Pflanzgebot für Bäume auf privaten Grundstücksflächen (Anzahl)

Auf den privaten Grundstücken über 300 m² bis 550 m² ist mindestens ein Baum 2. Ordnung (Qualität Hochstamm, Stammumfang min. 14/16cm) oder ein Wild- /Streuobstbaum (Qualität Hochstamm, Stammumfang min. 12/14cm) zu pflanzen und dauerhaft zu unterhalten.
 Auf den privaten Grundstücken über 550m² ist je angefangene 250m² mindestens ein Baum 2. Ordnung (Qualität: Hochstamm, Stammumfang min. 14/16cm) oder ein Wild-/Streuobstbaum (Qualität: Hochstamm, Stammumfang min. 12/14cm) zu  pflanzen und dauerhaft zu unterhalten. Gemäß Planeintrag als Pflanzgebote oder Pflanzbindungen festgesetzten Bäume sind auf die Mengenermittlung anrechenbar.

 Baumarten: siehe Pflanzenliste 1, 2 und 3 unter Abschnitt 4.2.3.1

Erläuterung:

Die hier fest gelegten Maßnahmen sind Bestandteil der oben schon beschriebenen notwendigen Ausgleichsmaßnahmen. Wir gehen aber auch hier davon aus, dass sich die Festsetzung problemlos in Ihre Vorstellungen einer individuellen Gartengestaltung integrieren lässt..

 

5.2.14       Pflanzgebot für Dachbegrünung

Dachbegrünungen auf Satteldächern etc. sind zulässig. Flachdächer und Dächer im Wohngebiet, sowie Kindergarten und Pflegeheim mit einer Neigung bis 15° sind extensiv  mit einer Substratdicke von mindestens 10cm zu begrünen und dauerhaft zu unterhalten. Die Begrünung soll mit standortgerechten Gräsern und Kräutern erfolgen. Dies gilt auch für überdachte Stellplätze, Carports und Garagen.

Erläuterung:

Auch hier ein wichtiges Element der Ausgleichsmaßnahmen. Denken Sie aber bitte auch daran, dass Sie gerade bei Garagen oft eine Aufsichtsituation aus den oberen Stockwerken Ihres Hauses haben. Eine Dachbegrünung ist als Ansicht dann allemal schöner als der Blick auf die schwarze Dachpappe. Im Übrigen ist die Dachbegrünung ein langjährig erprobtes Verfahren und bietet langjährigen Schutz für die Dachabdichtung der Gebäude.

I.3      Hinweise

3.       Kollektoren und Solarzellen (Photovoltaik)

Kollektoren und Solarzellen (Photovoltaik) sind zulässig und werden empfohlen.

Erläuterung:

Die Gemeinde würde sich ausdrücklich über Bauherren freuen, die mit Ihren neuen Gebäuden möglichst aktive Energienutzung und Speicherung betreiben, Solaranlagen können in vielfältiger Form realisiert werden und z.B. der Heizungsunterstützung dienen.

4.       Straßenbreiten

Die angegebenen Straßenbreiten beinhalten immer die notwendigen Randeinfassungen.
Die Grenze der öffentlichen Erschließung ist damit immer als Hinterkante der notwendigen Randeinfassung festgelegt.

Erläuterung:

Wie oben schon erläutert, ist damit die Grenze der privaten Grundstücke zur öffentlichen Verkehrsfläche mit der Hinterkante Randeinfassung der Straße oder des Gehweges festgelegt.

 

5.       Drainage

Drainagen dürfen nicht an den Misch-, oder Schmutzwasserkanal angeschlossen werden. Es wird empfohlen, Drainagewasser wenn möglich zu versickern oder anderweitig zurückzuhalten. Überschüssiges Drainagewasser kann in den vorgesehenen Regenwasserkanal (RW-Kanal) abgeleitet werden. Wegen der Höhenlage des RW-Kanals kann es erforderlich sein, Drainagewasser zu pumpen. Zur Vermeidung wird empfohlen, Bauteile soweit in wasserundurchlässigem Beton (WU-Beton) zu erstellen, wie dies zur direkten Ableitung des Drainagewassers in den RW-Kanal erforderlich ist.

 

Erläuterung:

Die Empfehlung, den Keller zumindest soweit in wasserundurchlässigem Beton auszuführen, bis der Regenwasserkanal in freiem Gefälle erreicht werden kann, erfolgt, um das ökologisch nicht erstrebenswerte Pumpen des Drainagewassers zu vermeiden. Ob der Keller nicht insgesamt in WU-Beton ausgeführt werden sollte, liegt natürlich in Ihrer Entscheidung. Wir möchten aber darauf hinweisen, dass gerade bei Einfamilienhäusern die Mehrkosten im Verhältnis zur Gesamtmaßnahme relativ gering sind..

 

6.       Anlagen zum Sammeln von Niederschlagswasser

Es wird empfohlen, das anfallende, nicht schädlich verunreinigte Niederschlagswasser der Dachflächen auf den jeweiligen Grundstücken in Zisternen - wenn möglich in Retentionszisternen - zu fassen und zur Gartenbewässerung zu verwenden.

Erläuterung:

Hauptziel der Regenwasserbewirtschaftung ist die Rückhaltung und möglichst vollständige Versickerung des Regenwassers. Wenn jeder einzelne bereits auf seinem Grundstück dazu beiträgt, dass möglichst wenig Regenwasser das Grundstück verlässt, kann auch im Fall des so genannten Jahrhundertregens ein wichtiger Beitrag zur Entlastung der im Plangebiet vorgesehenen Retentionen und natürlich vor allem auch der Vorflut - in diesem Fall der Würm - geleistet werden. Der Begriff Retentionszisterne bedeutet, dass die Zisterne so tief ist, dass sie über dem normal vorgesehenen Wasserspiegel noch ein Stauvolumen vorhält, dass im Starkregenfall voll laufen kann, bevor sie überläuft. Als geschickte Lösung für eine Zisterne hat sich dazu übrigens die Anordnung in einer Rasenmulde erwiesen, in die überlaufendes Wasser zunächst versickern kann. Erst wenn auch hier ein Überlauf erfolgt, wird das Wasser kontrolliert zum Regenwasserkanal abgeleitet. Im übrigen bietet der in der Straße verlaufende Regenwasserkanal bei geschickter Anordnung der Zisterne die Möglichkeit der Entleerung der Zisterne zu Reinigung ohne Einsatz einer Pumpe.

 

II.       Bauordnungsrechtliche Vorschriften

          (§ 74 LBO i.V. mit § 9 (4) BauGB)

1.       Dachgestaltung (§ 74 (1) Nr.1 LBO)

 

1.1     Dachneigungen

Dachneigung entsprechend Planeinschrieb. (die festgelegten Dachneigungen gelten nicht für Garagen). Hausgruppen und Doppelhäuser sind jeweils in der Höhe, der Dachform und der Dachneigung aufeinander abzustimmen. Dabei ist ein Versatz der Traufhöhe von max. 1,0 m zulässig. Aneinander gebaute Garagen, auch auf verschiedenen Grundstücken, sind in der Höhe aufeinander abzustimmen.

Erläuterung:

Für die Festsetzung der notwendigen Abstimmung ist der Gedanke einer gewissen gestalterischen Ordnung verantwortlich. Es ist völlig verständlich und nachvollziehbar, dass zunächst der Gedanke der individuellen Gestaltung des eigenen Gebäudes im Vordergrund steht. Andererseits werden Sie immer wieder feststellen, dass eine gewisse gestalterische Abstimmung unter den Nachbarn zur Qualität eines Wohngebiets wesentlich beiträgt. Gerade bei Doppelhäusern sollte zumindest die Höhe, die Dachform und Dachneigung abgestimmt sein. Der erlaubte Versatz der Traufhöhen soll die Reaktion auf die Geländeentwicklung ermöglichen.

 

1.2     Dachformen, Ausbildung der Deckung

Dachformen entsprechend Planeinschrieb (Sattel-, Flach-, Pult- und Tonnendächer). Flach- und Pultdächer bis 15° Dachneigung sind extensiv zu begrünen. Garagen und Carports sind bei Integration in das Hauptgebäude nur mit der Dachform des Hauptgebäudes, freistehend nur mit Dächern bis 15° Dachneigung zulässig, die extensiv zu begrünen sind, es sei denn, sie werden ganz oder teilweise als baurechtlich zulässige Dachterrassen genutzt.

Erläuterung:

Die Forderung der Dachbegrünung betrifft nur Dächer mit einer Dachneigung bis 15°. Wie schon den Ausführungen zur Regenwasserbewirtschaftung zu entnehmen ist, greift auch hier das Ziel der möglichst weitgehenden Retention. Auch die Gründächer leisten einen wesentlichen Beitrag zum verzögerten Abfluss des Regenwassers. Hinzu kommt, dass gerade Garagendächer in vielen Fällen auch Aufsichtsflächen für Sie oder Ihre Nachbarn darstellen.

 

1.3     Dachaufbauten

In das Dach integrierte und Außenwand bündige Dachaufbauten sind mit einem seitlichen  Abstand vom Ortgang (Schnitt Giebelaußenwand Dachhaut) von mindestens 1,50 m und zum First senkrecht gemessen von mindestens 0,8 m zulässig. Übereinander angeordnete Dachaufbauten sind nicht zulässig. Die Länge der Dachaufbauten darf einzeln und in der Summe max. ½ der Gebäudelänge (gemessen von Außenwand zu Außenwand) nicht überschreiten. Zwischen den Dachaufbauten ist ein Mindestabstand von 1,5m einzuhalten.

Erläuterung:

Diese Festsetzungen haben in erster Linie gestalterische Gründe. Gerade die ungeordnete Gaubenvielfalt und die z.B. direkt am Giebel angesetzten Dachvorsprünge sind im Plangebiet Bühl und in Zukunft insgesamt in Ehningen nicht erwünscht. Es ist aber auch ausdrücklich darauf hin zu weisen, dass die o.g. Vorschriften wesentlich zur Verhinderung von langfristigen Bauschäden beitragen. Die einfache und klare Form des Daches und die von den kritischen Stellen wie Ortgang, Traufe und First abgerückte Anordnung von Dachdurchbrüchen erlaubt eine saubere Ausführung der Details und damit langfristige Sicherheit vor Bauschäden.

 

1.4     Sonderregelung für Dachneigung / Dachform

Von den unter II 1.1 und II 1.2 getroffenen Festsetzungen für die Dachneigung und die Dachform können Ausnahmen erteilt werden, wenn Solarkonzepte es erfordern.

Erläuterung:

Hier ist wieder darauf hinzuweisen, dass die Zielsetzung einer aktiven Energienutzung und Speicherung ausdrücklich erwünscht ist. Mit der hier vorgenommenen Ausnahmeregelung soll eine möglichst optimale Anordnung der Elemente ermöglicht werden. Insofern erhalten Sie hier einen gewissen Bonus für die Errichtung solcher Anlagen.

Zu all diesen Informationen wollen wir Ihnen nun zuerst eine Übersicht der Dachformen für das Gesamtgebiet und im Anschluss eine Fülle von Beispielen zur Dachausbildung zeigen :

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.       Trauf- und Firsthöhen (§ 74 (1) Nr.1 LBO)

Max. Trauf- und Firsthöhe entsprechend Planeinschrieb. Die max. Trauf- und Firsthöhe, sofern festgesetzt, wird Vorhaben bezogen als Maß zwischen der mittleren Höhe der öffentlichen Verkehrsfläche an der jeweiligen Grundstücksgrenze der Haupteingangsseite und dem Schnittpunkt der Außenwand mit der OK-Dachhaut festgelegt. Die max. Traufhöhe darf dabei auf max. ½ der Hauslänge überschritten werden.

Es sind auch in der Traufhöhe versetzte Satteldächer zulässig. Dabei kann die festgesetzte Traufhöhe Hang aufwärts um bis zu 1,0m überschritten werden, wobei die festgesetzte Traufhöhe auf der maßgebenden Erschließungsseite einzuhalten ist. 

Die für die Ermittlung der max. zulässigen Trauf- und Firsthöhe erforderlichen Höhen der öffentlichen Verkehrsflächen sind mit Einzelhöhen (Straßenmittelachse, Visierbruch), im Plan eingetragen. Die zugehörigen Straßenquerschnitte sind Bestandteil der Begründung. Da Abweichungen von den im Plan eingetragenen Höhen der öffentlichen Verkehrsflächen möglich sind, ist bei konkreten Baumaßnahmen die Aufnahme der ausgeführten Höhe der Verkehrsfläche vorzunehmen.

Erläuterung:

Zielsetzung ist hier, die Höhenlage der Gebäude immer grundstücksbezogen festzusetzen. Maßgebend ist dazu die Höhe der öffentlichen Erschließung (im Prinzip des Rand- oder Rabattensteins) an Ihrer Grundstücksgrenze. Da die Straße immer Gefälle hat, ist festgelegt worden , die mittlere Höhe Ihres Grenzabschnittes an der Straße oder dem Gehweg als maßgebend festzulegen. Das Problem der Eckgrundstücke haben wir dadurch gelöst, dass wir diese Berechnung für Ihre Haupteingangsseite festgelegt haben. Uns schien diese Regelung sinnvoll, da auf der Eingangsseite die wichtigen Höhenbezüge zur Straße stattfinden.

Der obere Messpunkt am Gebäude ist wie in der Landesbauordnung auch für die Ermittlung der Abstandsflächen geregelt als Schnittpunkt der Außenwand mit der Oberkante der Dachhaut (z.B. der Dachziegel) festgelegt. Ein eventueller Dachvorsprung spielt hier also keine Rolle. ( siehe dazu auch die folgende Skizze) 

           

Die Höhe des Rand- oder Rabattensteins an Ihrer Grundstücksgrenze kann jetzt bereits näherungsweise aus den im Bebauungsplan in der Mittelachse der Straße angegebenen Straßenhöhen ermittelt werden. Angegeben sind hier die Höhen im  so genannten Visierbruch. Das ist der Punkt, in dem sich die Neigung der Straße ändert. Zwischen zwei Visierbrüchen existiert eine konstante Neigung der Straße, die aus der Höhendifferenz der Punkte im Verhältnis zur Länge des  Straßenabschnitts  dazwischen ermittelt werden kann. Gegebenenfalls sollten Sie sich hier im Bauamt entsprechend beraten lassen. Sollten Sie nach Ausführung der Erschließung an Ihrem Grundstück mit der Planung beginnen, sollten Sie natürlich von der gebauten Höhe ausgehen

Der mögliche Höhenversatz der Traufe Hang aufwärts auf der straßenabgewandten Seite soll die Reaktion auf ein von der Straße aus ansteigendes Gelände ermöglichen.

 

3.       Gestaltung der unbebauten Flächen der bebauten Grundstücke sowie der
          Einfriedigungen (§ 74 (1) Nr.3 LBO)

3.1     Einfriedungen

Entlang der öffentlichen Straßen und Wege sind nur eingegrünte Einfriedungen als Maschendrahtzäune oder in einfacher Holzbauweise im Mindestabstand von 0,20m zur Grenze der öffentlichen Flächen und bis zu einer Höhe von maximal 1,00m (auf die angrenzende Verkehrsfläche bezogen) zulässig.

Entlang der Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft und zur freien Landschaft sind Einfriedungen nur als eingegrünte Maschendrahtzäune bis 1,0m Höhe bezogen auf die anschließende Geländeoberfläche zulässig. An den sonstigen Grundstücksgrenzen sind Zäune bis 1,00m Höhe zulässig.

Erläuterung:

Hier ist eine klare gestalterische Zielsetzung formuliert. Der öffentliche Straßenraum sollte möglichst durch begleitende Grünpflanzungen gestaltet werden, die mit integrierten Maschendrahtzäunen versehen werden können. Als weitere Lösung ist entlang der Straßen und Wege auch ein einfacher Holzzaun zulässig. Wichtig ist uns natürlich auch der möglichst natürliche Übergang in die freie Landschaft. Folgerichtig ist hier dann nur noch der eingegrünte Maschendrahtzaun bis max. 1,0m Höhe zulässig.

3.2     Sockel und Stützmauern

Entlang der öffentlichen Straßen und Wege sind Sockel und Stützmauern nur aus Naturstein oder mit einer Natursteinverblendung und nur bis zu einer Höhe von max. 0,50 m (auf die angrenzende Verkehrsfläche bezogen) zulässig.
An den sonstigen Grenzen sind Sockel und Stützmauern nur bis max. 0,50 m über der Höhe des angrenzenden Grundstücks zulässig. Entlang der Grenzen zu den Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft und zur später freien Landschaft sind Sockel und Stützmauern nicht zulässig. Das Gelände ist der Topographie entsprechend harmonisch zu modellieren und anzugleichen.

Erläuterung:

Zielsetzung für das Plangebiet ist es, Bauwerke auf die Wohngebäude, Garagen und Nebenanlagen zu beschränken. Die in einigen Fällen natürlich notwendigen Stützmauern sollten daher auf ein notwendiges Maß beschränkt bleiben. Dazu sollte als Material Naturstein oder zumindest eine Natursteinverblendung vorgesehen werden. Wünschenswert wäre eine Verwendung von bruchrauhen Steinen, um eine möglichst naturnahe Gestaltung zu erreichen. Aus der oben genannten Zielsetzung ist sicher auch verständlich, dass wir einen möglichst fließenden Übergang der Gartengrundstücke in die freie Landschaft oder die vorgesehene Grüne Mitte des Plangebiets wünschen und insofern Mauern an diesen Grenzen ausgeschlossen haben.

3.3     Aufschüttungen und Abgrabungen

Aufschüttungen und Abgrabungen sind nur bis max. 1,00m über bzw. unter der für die Berechnung der Gebäudehöhe maßgebenden Höhe der öffentlichen Verkehrsfläche an der Grundstücksgrenze zulässig

Erläuterung:

Gerade in Bezug auf nachbarschaftliche Belange möchten wir die möglichen Aufschüttungen innerhalb eines Grundstücks begrenzen. Es sollen keine "Erdhügelhäuser" entstehen. Auch zu starke Abgrabungen sind wegen der eventuell erforderlichen Stützmauern und generell aus gestalterischen Gründen nicht erwünscht.

 

Aufgestellt: Esslingen, September 2003 – ha/br
project gmbhPlanungsgesellschaft

 

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